Neuer Mietspiegel für Essen

Die Befragung von Mietern und Vermietern hat begonnen. Bis zum Jahresende soll ein neuer qualifizierter Mietspiegel aufgestellt werden.

In diesen Tagen erhalten 40.000 Essener Mieter und Vermieter Post von der Stadt. Unter der Überschrift „Essen braucht einen neuen Mietspiegel“ ruft Oberbürgermeister Reinhard Paß auf, sich an der Befragung zum neuen Mietspiegel zu beteiligen. Mit einem vierseitigen Fragebogen werden Informationen zur Wohnung, zur Miethöhe und zum Mietvertrag abgefragt. Fragen zu energetischen Merkmalen der Immobilie sind ebenfalls enthalten.

„Der alte Mietspiegel von 2001 war gut und seinerzeit ein riesen Fortschritt“, sagt Hans-Wolfgang Schaar, Vorsitzender des Arbeitskreises Mietspiegel. „Doch heute brauchen wir einen Mietspiegel, der energetische Fragen stärker in den Fokus rückt.“ Der neue Mietspiegel soll wieder ein qualifizierter Mietspiegel werden. Er wird nach wissenschaftlichen Gesichtspunkten aufgestellt. Dazu gehört unter anderen die repräsentative Befragung einer großen Zahl von Mietern und Vermietern, die nach zufälligen Kriterien ausgewählt wurden. Darum werden 25.000 Mieter und 15.000 Vermieter zu ausgewählten Wohnungen befragt.

Ausgefüllte Fragebögen werden im Freiumschlag nach Hamburg geschickt. Dort wertet das renommierte GEWOS-Institut die Daten statistisch aus und erstellt einen Vorschlag für den neuen Mietspiegel. Bis Ende des Jahres soll dann der Arbeitskreis Mietspiegel darüber beschließen. Mitglieder des Arbeitskreises sind jeweils vier Verbände der Mieter und der Vermieter, die Stadt Essen und der unabhängige Gutachterausschuss für Grundstückswerte.

Auf den Fragebögen ist die Adresse des Hauses aufgedruckt. Damit werden nur Informationen über die Wohnlage in die statistische Auswertung gegeben. „Die Namen der Mieter und der Vermieter spielen keine Rolle und werden nur für das Anschreiben gebraucht“, sagte Hans-Wolfgang Schaar. Die Datenschutzbeauftragte der Stadt Essen überwacht das Verfahren. Die Teilnahme an der Befragung ist freiwillig.

Fragen zum Mietspiegel oder zum Fragebogen beantwortet die von der Stadt eingerichtete „Hotline Mietspiegel“ unter Telefon: 88-62666.

Herausgeber:

Presse- und Kommunikationsamt
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45121 Essen
Telefon: 0201 / 88-0
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DMB: Neuer Betriebskostenspiegel für Deutschland

2,19 Euro pro Quadratmeter und Monat im Durchschnitt

(dmb) Mieter müssen in Deutschland im Durchschnitt 2,19 Euro/qm/Monat für Betriebskosten zahlen. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen Einzelbeträgen zusammen, kann die sogenannte zweite Miete bis zu 3,26 Euro/qm/Monat betragen. Das sind die Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund jetzt auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2013 vorlegt. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung müssten bei Anfallen aller Betriebskostenarten 3.129,60 Euro für das Abrechnungsjahr 2013 aufgebracht werden.

Während in den westlichen Bundesländern im Durchschnitt 2,17 Euro/qm/Monat gezahlt wurde, waren es in den östlichen Bundesländern 2,28 Euro. Die Kosten für Heizung und Warmwasser lagen hier 12 Cent, d.h. rund 8 Prozent höher und die Kosten für Warmwasser lagen 4 Cent über den Durchschnittswerten im Westen. Dafür waren die kommunalen Gebühren, also Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllbeseitigung in den westlichen Bundesländern teurer, genauso wie die Kosten für Versicherungen oder für Dienstleistungen wie Gebäudereinigung, Gartenpflege oder Hausmeister.

Regionale/lokale Unterschiede groß

Insbesondere bei den Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser/Abwasser oder Müllbeseitigung ergeben sich regional bzw. lokal teilweise erhebliche Preisunterschiede. Das gilt auch für Heizkosten und Warmwasser. Hier werden die Höhe der Kosten vor allem durch klimatische Einflüsse und starke Preisunterschiede, insbesondere bei Gas und Fernwärme bestimmt.

Heizung und Warmwasser 2013

Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind auch im Abrechnungsjahr 2013 weiter gestiegen, jetzt auf 1,51 Euro/qm/Monat. Das sind für eine 80 Quadratmeter große Wohnung 1.450,00 Euro im Jahr. Letztlich entfallen 69 Prozent der tatsächlich gezahlten Betriebskosten auf Heizung und Warmwasser.

Der Anstieg der „warmen Betriebskosten“ 2013 ist zum einen auf die kälteren Wintermonate insbesondere zu Beginn des Jahres und damit auf einen um rund 5 Prozent höheren Energieverbrauch zurückzuführen. Zum anderen wurden Gas und Fernwärme im Jahresdurchschnitt 1,3 bzw. 2,8 Prozent teurer. Der Preisrückgang beim Heizöl im Kalenderjahr 2013 schlägt sich dagegen noch nicht wie erwartet bei den Heizkosten nieder. Denkbar ist, dass viele Vermieter noch im letzten Quartal 2012 getankt haben bzw. nachtanken mussten und dieses vergleichsweise teure Heizöl noch 2013 verbraucht wurde.

Ausblick 2014

2014 dürfte aus Mietersicht ein gutes Abrechnungsjahr werden. Mieter können mit niedrigeren Betriebskosten und damit sogar mit Rückzahlungen rechnen. Zwar sind 2014 in vielen Städten und Gemeinden die Grundsteuern zum Teil deutlich erhöht worden, aber die Kosten für Wasser und Abwasser sind um nur 0,7 Prozent gestiegen und die für die Müllbeseitigung sind sogar leicht gesunken. Entscheidend ist aber, die Heiz- und Warmwasserkosten fallen für das Kalenderjahr 2014 spürbar niedriger aus als 2013. Wegen der deutlich wärmeren Wintermonate 2014 ist der Heizenergieverbrauch um 20 bis 25 Prozent gesunken. Das gilt auch für die Energiepreise. Der Gaspreis sank um 0,1 Prozent, der für Fernwärme um 1,3 Prozent und der für Öl um 7,8 Prozent. Auch wenn es lokal/regional unterschiedliche Preisentwicklungen geben kann, die Prognose für 2014 ist gut.

Leitet Herunterladen der Datei einGrafik Betriebskostenspiegel für Deutschland

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Leitet Herunterladen der Datei einInformationen zum Transparenzinstrument Betriebskostenspiegel

Leitet Herunterladen der Datei einAlle Betriebskostenarten im Überblick

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„Energieeffizient Sanieren“ lohnt sich jetzt noch mehr

Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert private Klimaverantwortung noch besser

Seit dem 1. August gelten für das KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“ (KfW 151/152, 430) noch bessere Konditionen. So ist der maximale Kreditbetrag für umfangreiche Sanierungen zu einem „KfW-Effizienzhaus“ von 75.000 Euro auf 100.000 Euro angehoben worden. Der Zinssatz liegt aktuell bei 0,75 Prozent. Ein weiterer Vorteil: Je nach erreichtem energetischen Standard muss ein Teil des Kredits nicht zurückgezahlt werden. Der maximale Tilgungszuschuss ist von 22,5 auf 27,5 Prozent des Kreditbetrags (KfW 151) erhöht worden.
Das ist aber noch nicht alles: Auch die Konditionen für energetische Einzelmaßnahmen (KfW 152) sind seit dem 1. August attraktiver. Tilgungszuschüsse werden nun in Höhe von siebeneinhalb Prozent gewährt, sofern diese über einen KfW-Kredit finanziert werden.
Für Investoren, die keinen KfW-Kredit in Anspruch nehmen, verbessern sich die Konditionen des Investitionszuschusses: So übernimmt der Staat nun einmalig bis zu 30 Prozent der Investitionskosten für energetische Sanierungen von Ein- und Zweifamilienhäusern; das sind fünf Prozent mehr als vor dem Stichtag. Der maximale Zuschussbetrag pro Wohneinheit ist von 18.750 Euro auf 30.000 Euro erhöht worden.

Antranias / Pixabay

Das KfW-Förderprogramm „Energieeffizient Sanieren“ ist sowohl für Vermieterinnen und Vermieter als auch für Mieterinnen und Mieter eine Entlastung und bietet einen zusätzlichen Anreiz für lohnende Investitionen: Hohe Energiekosten können durch energetische Sanierung nachhaltig gesenkt werden.

Übrigens: Galt das KfW-Programm zuvor ausschließlich für ältere Gebäude, werden jetzt auch Wohngebäude gefördert, für die vor dem 1. Februar 2002 der Bauantrag oder die Bauanzeige gestellt wurde.
Alle Links und weitere Informationen zum Thema unter www.klimawerkstadtessen.de/bauen.

Zum Hintergrund:
Über 40 Prozent des Primärenergieverbrauchs in Deutschland werden für die Bewirtschaftung von Gebäuden benötigt. Die nachhaltige, energieeffiziente, zukunftsfähige und fachgerechte Modernisierung bestehender Immobilien spielt daher eine zentrale Rolle im Klimaschutz.
Die Klimaagentur der Stadt Essen hat gemeinsam mit der Essener Kreishandwerkerschaft das Essener „Netzwerk Energetische Gebäudemodernisierung“ als Zusammenschluss von Fachleuten aller Gewerke aufgebaut.
Weitere Informationen über die Zielsetzung und den Aufbau des Essener Netzwerkes unter: www.klimawerkstadtessen.de/netzwerk.

Seit zehn Jahren unterstützt das Projekt ALTBAUNEU der EnergieAgentur.NRW Kommunen und Kreise bei der Beratung ihrer Bürgerinnen und Bürger und Gebäudeeigentümerinnen und -eigentümer zur sinnvollen Umsetzung von Maßnahmen der energetischen Gebäudesanierung. ALTBAUNEU ist eine gemeinsame Initiative von derzeit 17 Kommunen und Kreisen in Nordrhein-Westfalen und versucht, das Wissen und die Erfahrung der Gebietskörperschaften in NRW zu bündeln und mit Unterstützung der EnergieAgentur.NRW gemeinsam Beratungsangebote zu entwickeln. Sanierungswillige Gebäudebesitzerinnen und -besitzer finden unter www.alt-bau-neu.de/essen allgemeine und lokale Informationen rund um die energetische Gebäudesanierung, von der Gebäudedämmung, Heizungsanlage, Lüftungsanlage bis zu gesetzlichen Vorgaben und vieles mehr.

Herausgeber:

Klimaagentur Essen
Porscheplatz 1
45121 Essen
Telefon: 0201 / 8859200
URL: Klimawerkstadtessen

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Ersatzbemessungsgrundlage im Grunderwerbsteuerrecht verfassungswidrig

Ersatzbemessungsgrundlage im Grunderwerbsteuerrecht verfassungswidrig

Pressemitteilung Nr. 55/2015 vom 17. Juli 2015

Beschluss vom 23. Juni 2015
1 BvL 13/11, 1 BvL 14/11

Der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts hat mit heute veröffentlichtem Beschluss entschieden, dass die Regelung über die Ersatzbemessungsgrundlage im Grunderwerbsteuerrecht mit dem Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) unvereinbar ist. Bringt der Gesetzgeber eine Ersatzbemessungsgrundlage zur Anwendung, muss diese, um dem Grundsatz der Lastengleichheit zu genügen, Ergebnisse erzielen, die denen der Regelbemessungsgrundlage weitgehend angenähert sind. Der Ersatzmaßstab des § 8 Abs. 2 Grunderwerbsteuergesetz, der auf das Bewertungsgesetz verweist, führt jedoch zu einer erheblichen und sachlich nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung gegenüber dem Regelbemessungsmaßstab, der an die Gegenleistung des Erwerbsvorgangs anknüpft. Der Gesetzgeber ist verpflichtet, spätestens bis zum 30. Juni 2016 rückwirkend zum 1. Januar 2009 eine Neuregelung zu treffen. Bis zum 31. Dezember 2008 ist die Vorschrift weiter anwendbar.

Sachverhalt und Verfahrensgang:

falco / Pixabay

Regelbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist nach § 8 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) der Wert der Gegenleistung, insbesondere der Kaufpreis. Auf die Ersatzbemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 2 GrEStG ist zurückzugreifen bei Fehlen einer Gegenleistung, bei Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage sowie bei Übertragung von mindestens 95 % der Anteile an Gesellschaften. Kommt es auf die Ersatzbemessungsgrundlage an, bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach den §§ 138 ff. Bewertungsgesetz (BewG).

Klägerin des Ausgangsverfahrens zu 1 BvL 13/11 ist eine Körperschaft US-amerikanischen Rechts. Am 26. April 2001 kaufte sie eine GmbH und eine GbR, zu deren Gesellschaftsvermögen zahlreiche unbebaute, bebaute sowie land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gehörten. Klägerin des Ausgangsverfahrens zu 1 BvL 14/11 ist eine GmbH. Sie kaufte am 18. Dezember 2002 von ihrer Alleingesellschafterin, einer AG, den einzigen Geschäftsanteil an einer anderen GmbH, die Eigentümerin eines unbebauten und eines bebauten Grundstücks war. Die Einsprüche der Klägerinnen gegen den jeweiligen Grunderwerbsteuerbescheid und ihre Klagen vor dem Finanzgericht blieben erfolglos. Der Bundesfinanzhof hat die beiden Ausgangsverfahren ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht im Hinblick auf die Verfassungsmäßigkeit der Ersatzbemessungsgrundlage vorgelegt.

Wesentliche Erwägungen des Senats:

  1. Die Vorlagen sind zulässig.

Hat das Bundesverfassungsgericht die Unvereinbarkeit einer Norm mit Art. 3 Abs. 1 GG festgestellt und deren Weitergeltung für einen bestimmten Zeitraum angeordnet, wie dies hier im Hinblick auf die §§ 138 ff. BewG durch Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 7. November 2006 (BVerfGE 117, 1) geschehen ist, steht dies einer Vorlage der Norm durch ein Gericht nach Art. 100 Abs. 1 GG auch im Hinblick auf den Weitergeltungszeitraum nicht entgegen, sofern die Norm in einem anderen Regelungszusammenhang steht.

  1. § 8 Abs. 2 GrEStG ist mit dem Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) unvereinbar.
  2. a) Wird die Grunderwerbsteuer nach der Ersatzbemessungsgrundlage des § 8 Abs. 2 GrEStG mit Hilfe der Bewertungsvorschriften (§§ 138 ff. BewG) bestimmt, hat dies eine erhebliche Ungleichbehandlung gegenüber den Steuerschuldnern zur Folge, deren Grunderwerbsteuer auf der Grundlage der Regelbemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 1 GrEStG berechnet wird.
  3. aa) Da die Vertragschließenden meist gegenläufige Interessen verfolgen, wird die Gegenleistung regelmäßig dem gemeinen Wert (d. h. dem Verkehrswert) des Grundstücks entsprechen. Liegt die vereinbarte Gegenleistung im Einzelfall deutlich darunter oder darüber, geht die Rechtspraxis jedoch davon aus, dass insoweit eine Schenkung vorliegt, die dementsprechend der Schenkungsteuer unterfällt.
  4. bb) Demgegenüber weichen die Werte, die nach den Bewertungsregeln der §§ 138 ff. BewG als Ersatzbemessungsgrundlage ermittelt werden, erheblich vom gemeinen Wert ab. Dies ergibt sich aus den Feststellungen im Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 7. November 2006 (BVerfGE 117, 1), die auch in diesem Verfahren verwertbar sind. Entscheidend hierfür ist, dass die Anwendung der Bewertungsregeln in beiden Steuerarten letztlich auf das gleiche Ziel gerichtet ist, den gemeinen Wert festzustellen.

Für bebaute Grundstücke führt das in § 146 Abs. 2 BewG angeordnete, vereinfachte Ertragswertverfahren zu Werten, die im Durchschnitt 50 % unter dem Kaufpreis und damit unter dem gemeinen Wert liegen. Außerdem ist der starre Vervielfältiger von 12,5 zur Bestimmung des Durchschnittsertrags strukturell ungeeignet, um eine gleichheitsgerechte Annäherung an den gemeinen Wert zu erzielen; die Einzelergebnisse differieren zwischen weniger als 20 % und über 100 % des gemeinen Werts.

Der Wert eines unbebauten Grundstücks bestimmt sich gemäß § 145 Abs. 3 BewG nach dem um 20 % ermäßigten Bodenrichtwert. Berücksichtigt man den vorsichtigen Ansatz der Bodenrichtwerte, wird so durchschnittlich lediglich ein Bewertungsniveau von rund 70 % der Verkehrswerte erreicht.

Der land- und forstwirtschaftliche Grundbesitzwert wird nach § 144 BewG aus dem Betriebswert, dem Wert der Betriebswohnungen und dem Wert des Wohnteils gebildet. Für den Wert der Betriebswohnung und des Wohnteils ergeben sich dieselben Ungleichheiten wie bei der Bewertung bebauter Grundstücke. Zudem erreicht der land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzwert im Durchschnitt lediglich rund 10 % des Verkehrswerts.

  1. b) Ein hinreichend gewichtiger Sachgrund zur Rechtfertigung dieser erheblichen Ungleichbehandlung ist nicht ersichtlich; sie ist daher mit Art. 3 Abs. 1 GG unvereinbar.

Die mit der Ersatzbemessungsgrundlage regelmäßig verbundenen Abweichungen vom gemeinen Wert können nicht mit etwaigen Lenkungszielen der Bewertungsregeln gerechtfertigt werden. Verfolgt das Gesetz mit der Gegenleistung als Regelbemessungsgrundlage offensichtlich ausschließlich das fiskalische Ziel, die steuerrelevanten Grunderwerbsvorgänge nach dem Verkehrswert zu besteuern, darf es bei der Ersatzbemessungsgrundlage keinem davon abweichenden Ziel nachgehen. Ein allein in der Ersatzbemessungsgrundlage angelegtes Lenkungs- oder Förderziel kann daher eine Ungleichbehandlung gegenüber der Regelbemessungsgrundlage von vornherein nicht rechtfertigen. Es widerspricht dem verfassungsrechtlichen Gebot, Ersatzbemessungsgrundlagen nach Möglichkeit so auszugestalten, dass sie Ergebnisse erzielen, die denen der Regelbemessungsgrundlage weitgehend angenähert sind.

Auch der Spielraum, den die Typisierungsbefugnis dem Gesetzgeber in erster Linie aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung bietet, trägt die hier in Rede stehenden Bewertungsmängel nicht. Zwar darf der Gesetzgeber Bewertungsnormen so gestalten, dass sie möglichst einfach und praktikabel zu handhaben sind und dafür auch auf Detailgenauigkeit im Bewertungsergebnis verzichten. Die festgestellten Bewertungsdisparitäten sind jedoch struktureller Natur und nicht von Typisierungs- oder Pauschalierungserwägungen des Gesetzgebers getragen. Entweder zielen die beanstandeten Bewertungsregeln bewusst auf eine erhebliche Unterbewertung des Grundvermögens wie insbesondere beim land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, knüpfen systematisch an untaugliche oder wertverfälschende Parameter an oder führen mehr oder minder ungewollt zu Zufallsergebnissen. Nirgendwo sind die Mängel jedoch Folge einer bewussten Typisierungsentscheidung des Gesetzgebers für die Grunderwerbsteuer. Selbst wenn sie es wären, könnten sie aufgrund ihrer Größenordnung nicht mehr als verfassungsrechtlich hinnehmbare Vernachlässigungen der Besonderheiten des Einzelfalls anerkannt werden.

  1. c) Der Gesetzgeber hat zwar ab dem 1. Januar 2007 für die Bewertung unbebauter Grundstücke den bis dahin bestehenden Rückbezug auf die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1996 und damit eine Fehlerquelle aufgegeben. An der verfassungsrechtlichen Gesamtbewertung der Ungleichbehandlung zwischen Regel- und Ersatzbemessungsgrundlage ändert dies im Ergebnis allerdings nichts, insbesondere im Hinblick auf die generelle Unterbewertung von Grundvermögen sowie von land- und forstwirtschaftlichem Vermögen.
  2. Die Unvereinbarkeit mit Art. 3 Abs. 1 GG ist auf die Regelung über die Ersatzbemessungsgrundlage beschränkt; sie ist ab dem 1. Januar 2009 nicht mehr anwendbar und vom Gesetzgeber durch eine Neuregelung zu ersetzen. Die Tarifnorm des § 11 Abs. 1 GrEStG wird davon nicht erfasst. Die Unanwendbarkeit der Ersatzbemessungsgrundlage steht der Steuererhebung in den Fällen der Regelbemessungsgrundlage des § 8 Abs. 1 GrEStG nicht entgegen.

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Immer weniger Sozialwohnungen in Deutschland

Wohnen wird für viele arme Menschen in Deutschland zum Luxus. Doch die Länder fördern viele Sozialwohnungen nicht weiter. Besonders radikal baut Sachsen zurück.

In Deutschland gibt es immer weniger öffentlich geförderte Sozialwohnungen. 2013 waren es 1,48 Millionen, rund 63.000 weniger als im Vorjahr, wie das „Redaktionsnetzwerk Deutschland“ berichtet.

Joergelman / Pixabay

Die stellvertretende Chefin der Linken im Bundestag, Caren Lay, hatte die Bundesregierung in einer Anfrage um Auskunft gebeten. Lay beklagte einen „Kahlschlag im sozialen Wohnungsbau“ und forderte bundesweit mindestens neue 150.000 neue Sozialwohnungen pro Jahr.Mehr als die Hälfte des Rückgangs entfiel den Zahlen zufolge auf Sachsen, wo 2013 nur noch 7000 Sozialwohnungen vorhanden waren. 2012 waren es noch 42.000. Den größten Sprung nach oben bei den Sozialwohnungen hat Brandenburg im Vergleichszeitraum gemacht. Gegenüber 2012 stieg hier im Folgejahr die Zahl der Sozialwohnungen um 67 Prozent auf 65.819 an.

Seit der Förderalismusreform 2006 ist sozialer Wohnungsbau reine Ländersache, dafür erhalten sie Kompensationsleistungen vom Bund.

In München entstehen die meisten neuen Wohnungen

Dafür entsteht zumindest in deutschen Metropolen deutlich mehr nicht geförderter Wohnraum: Laut einer Umfrage der Deutschen Presseagentur wurden in den 13 Städten mit mehr als einer halben Million Einwohnern im vergangenen Jahr rund 39.000 Wohnungen fertig – gut 13 Prozent mehr als im Vorjahr. Zehntausende weitere Wohnungen sind schon genehmigt.

Gemessen an der Einwohnerzahl entstanden in München 2014 die meisten Wohnungen: 4,7 pro 1000 Einwohner oder 7000 Wohnungen insgesamt. Hamburg folgt auf dem zweiten Platz, dort wurden knapp vier Wohnungen pro 1000 Einwohner fertiggestellt.In Berlin wurden zwar in absoluten Zahlen die meisten Wohnungen gebaut, in Bezug zu seiner großen Bevölkerung liegt die Bundeshauptstadt mit 2,45 neuen Wohnungen pro 1000 Einwohnern aber weit abgeschlagen zurück.

Ob die neu entfachte Bautätigkeit den Mietanstieg in den Metropolen dämpft, ist jedoch offen. Denn auch die Einwohnerzahlen steigen weiter. Zudem ist der Anteil der Eigentumswohnungen hoch.

ade

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Mieter: Widerrufsbelehrung ade

Kaum ein Jahr ist die Neufassung des Verbraucherrechts alt, die Immobilienprofis verpflichtet, Kunden über die Möglichkeit zum Widerruf von Maklerverträgen aufzuklären. Im Zuge des Bestellerprinzips wird dies nun hinfällig – zumindest bei Interessenten von Mietwohnungen, die sich auf eine Anzeige hin melden. Was für alle anderen Kunden gilt, erklärt IVD-Rechtsexperte Dr. Christian Osthus.

Durch die Einführung des Bestellerprinzips entfällt in vielen Fällen eine bürokratische Pflicht, die Immobilienprofis genervt und deren Kunden oft verwirrt hat: die Widerrufsbelehrung.

Stößt ein Mietinteressent bei seiner Wohnungssuche auf das Inserat eines Maklers und erfragt Informationen oder vereinbart einen Besichtigungstermin, ist die Widerrufsbelehrung nicht mehr nötig. Denn, so erklärt Dr. Christian Osthus, Leiter der Rechtsabteilung beim Immobilienverband Deutschland (IVD): „Der Wohnungssuchende zahlt in einem solchen Fall ja keine Provision mehr an den Makler. Damit entsteht auch kein Maklervertrag und somit entfällt die Notwendigkeit einer  Widerrufsbelehrung“.

Interessiert sich ein Kunde allerdings für ein Kaufobjekt, hat er weiterhin einen Anspruch, über sein Recht zum Widerruf aufgeklärt zu werden, da er weiterhin provisionspflichtig ist. „Hier ändert die neue Gesetzgebung nichts“, bestätigt der IVD-Experte.

Widerrufsbelehrung bei künftigen Maklerverträgen

Schließt ein Makler künftig mit einem Vermieter einen Vertrag zur Wohnungsvermittlung muss dies laut dem neuen Gesetz zwingend in Textform geschehen. Auch dann kann jedoch eine Widerrufsbelehrung notwendig werden: „Spricht der Makler die Vermittlung mit dem Vermieter zwar persönlich ab, schickt ihm dann aber den Vertrag per E-Mail, kommt das Fernabsatzrecht zum Tragen und damit ist auch eine Widerrufsbelehrung fällig“, erläutert Osthus. In einem Sonderfall gilt das Gleiche auch für den Vertrag mit einem Mieter – „nämlich dann, wenn der Mieter sich mit einem konkreten Suchauftrag an den Makler wendet.“

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In Nordrhein-Westfalen gilt ab dem 1.7.2015 die Mietpreisbremse

Berlin, Hamburg und jetzt auch noch Nordrhein-Westfalen: Bei der Mietpreisbremse geht es derzeit Schlag auf Schlag. Am 23.6.2015 hat das Kabinett beschlossen, dass in 22 Städten von Nordrhein-Westfalen die Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung gelten soll.

Mit dabei sind unter anderem Köln und Düsseldorf, sowie die Uni-Städte Aachen und Münster.

Mietpreisbremse gilt in 22 Städten und Gemeinden

Maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete heißt es ab dem 1.7.2015 beispielsweise in Köln, wenn Sie dort eine Wohnung vermieten. Das ist mit Mietpreisbremse gemeint!

Selbst, wenn Sie beispielsweise wegen des „Veedels“, in dem Ihre Wohnung liegt, viel mehr Miete verlangen könnten als die erlaubten 10 % mehr des Ortsüblichen: Das dürfen Sie nicht!

Mietpreisbremse gilt ab dem 1.7.2015

Schuld daran ist ein Kabinettsbeschluss, der die Mietpreisbremse für Neuvermietungen in 22 nordrhein-westfälischen Städten einführt. Nach der ab dem 1.7.2015 geltenden Verordnung müssen Sie sich als Vermieter dann an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren und dürfen darauf nochmals 10 % „draufschlagen“.

Damit soll verhindert werden, dass weniger einkommensstarke Mieter aus Städten wie Köln oder Düsseldorf verdrängt werden und nur noch Besserverdienende eine Chance auf eine Wohnung haben.

In diesen Städten gilt ab dem 1.7.2015 eine Mietpreisbremse

Deswegen gilt ab dem 1.7.2015 eine Mietpreisbremse in diesen 22 nordrhein-westfälischen Städten und Gemeinden:

Regierungsbezirk Düsseldorf:

Düsseldorf, Erkrath, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen.

Regierungsbezirk Köln:

Aachen, Bonn, Brühl, Frechen, Hürth, Köln, Leverkusen, Siegburg, St. Augustin, Troisdorf.

Regierungsbezirk Münster:

Münster, Bocholt.

Regierungsbezirk Detmold:

Bielefeld, Paderborn.

Nach der Kappungsgrenze gilt nun auch eine Mietpreisbremse

Bereits seit vergangenem Jahr gilt in Nordrhein-Westfalen eine Kappungsgrenzenverordnung für 59 Städte und Gemeinden. Die betrifft allerdings nur Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis und auch nur dann, wenn sich der Vermieter auf sein gesetzliches Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB beruft.

Dann darf der Vermieter die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um 15 % erhöhen. In allen anderen Gebieten sind nach wie vor 20 % innerhalb von 3 Jahren erlaubt.

Die Kappungsgrenze betrifft Sie nur, wenn Sie nicht ohnehin schon eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart haben.

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