Wohnen im Essener Mikrokosmos

Auf dem Gelände der ehemaligen AOK-Zentrale an der Jägerstraße soll bis Ende 2017 ein Wohnprojekt mit 320 „Mikro“-Apartments entstehen. Nur der Preis erscheint makro.

Natürlich wären 80 Quadratmeter irgendwie schöner, aber wozu? Muss man alles putzen. An den Wochenenden fährt er eh heim, und dazwischen muss er arbeiten, oft von früh bis spät. Da reicht es abends ja doch nur für ein paar Seiten im neuen Schmöker oder Fernsehen, bis die Augen zufallen.

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So geht’s dem jungen Arzt, dem Pendler in Diensten des Energieriesen – und manchmal auch Studierenden, die bei ihrer ersten eigenen Bude ganz klein anfangen wollen: 20 bis 25 Quadratmeter, ein Wohn-Küchen-Zimmer mit Nasszelle, ein Mikrokosmos fürs Nötigste, das reicht, wenn man nicht mehr will oder nicht mehr bezahlen kann.

„Mikrowohnen“ heißt der Trend, der vor allem in überhitzten Wohnungsmärkten die Chance auf ein bezahlbares Zuhause auf Zeit verspricht. Nicht nur im schwäbischen Aalen haben sie daraus ein Geschäftsmodell gemacht, aber die dort ansässige „i Live Holding GmbH“ wagt jetzt als erste den Sprung nach Essen: Auf dem Gelände der alten AOK-Zentrale an der Jägerstraße, nur einen Katzensprung entfernt von der Uni, der Innenstadt und der Büro-City, soll bis Ende 2017 ein Gebäudekomplex mit nicht weniger als 300 Kleinst-Apartments und 20 nur etwas größeren „Penthouse“-Apartments entstehen. Schon im kommenden Frühjahr, so Julia S. Pietsch von „i Live“, startet der Abriss der alten Versicherungs-Zentrale.
Eine Menge Geld

Die Zielgruppe hat schnell erfasst, wer sich die Tiefgaragen-Pläne anschaut: 70 Stellplätze für Autos sind dort geplant, aber nicht weniger als 320 für Fahrräder. Dennoch ein Angebot, das bei weitem nicht nur Studierenden gilt, denn um auf der Mikrowelle mitschwimmen zu können, muss der Geldbeutel eher makro ausfallen: Rund 105.000 Euro dürfte am Ende ein 25-Quadratmeter-Appartment kosten, zuzüglich Hausgeld. Wer nur mieten möchte, muss ebenfalls tief in die Tasche greifen. Die Preiserhebung läuft noch, am Ende aber dürfte die Monatsmiete in einer Spanne zwischen 15 und 20 Euro je Quadratmeter liegen.

Das ist eine Menge Geld, nach Ansicht der Anbieter aber gerechtfertigt: Angesichts der Vielzahl von Wohneinheiten lägen die Gestehungskosten nun mal spürbar höher, es gibt einen Wasch- und Fitnessraum, Gemeinschaftsräume und eine „Eventküche“, eine Dachterrasse und einen Hausservice, der in regelmäßigen Abständen das Objekt reinigt – wichtig für einen Bau, bei dem sich die Bewohner öfter als anderswo die Klinke in die Hand geben, weil das Studium beendet, das Projekt abgeschlossen, die Probezeit beendet ist.
Vermarktung soll im Herbst beginnen

Ob sich das „Rundum-sorglos-Paket“ in Essen mit seinem doch eher entspannten Wohnungsmarkt so an die Kundschaft bringen lässt wie geplant, muss sich zeigen. Immerhin gibt es auch andere Wohnprojekte für Studierende, etwa beim Allbau, der bei seinem Neubau-Projekt „Kastanienhöfe“ im Kreuzeskirch-Viertel bis 2016 fünfzig Apartments für Studierende errichtet.

Doch den Machern von „i -Live“ ist nicht bang, sie haben in zahlreichen anderen Städten Erfahrungen sammeln können – und, so Julia Pietsch, Mieter wie einzelne Käufer gefunden. Daneben auch begüterte Familien, die sich an jedem Standort eine Wohnung zulegen, oder größere Investoren, die gleich einen ganzen Standort ins Portfolio nahmen.

Im Herbst soll in Essen die Vermarktung beginnen, dann wird sich zeigen, ob auch hier all jene, die „jung, schick, entspannt und mit Style wohnen wollen“, wie es in der Werbung heißt, auf der Mikro-Welle reiten. Apropos: Die Küchenzeile hält erst einmal nur Herd und Kühlschrank bereit, eine extra Mikrowelle gibt’s nicht. Kein Platz.

Wolfgang Kintscher

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Balkon wichtigstes Ausstattungsmerkmal für Immobilienkäufer

Ein eigener Balkon oder eine Terrasse ist für deutsche Immobilienkäufer nach Angaben von 80 Prozent der befragten Makler mit Abstand das wichtigste Ausstattungsmerkmal einer Wohnimmobilie. Das ist ein Ergebnis einer Studie des Immobiliennetzwerks realbest.de und gilt besonders für den Berliner Markt. Für knapp 60 Prozent der Kaufinteressierten seien helle Räume ausschlaggebend.

Besonders Großstädter nutzen der Umfrage zufolge zusätzliche Quadratmeter als Erweiterung der eigentlichen Wohnfläche und investieren mittlerweile höhere Beträge in Balkon- und Terrassenausstattung.

Für 36 Prozent der Befragten gehört ein gut durchdachter Grundriss zu den wichtigsten Merkmalen. Ein neuwertiges Bad, ein Autostellplatz und ein Aufzug kommen mit jeweils 30 Prozent auf die Plätze vier bis sechs.

Ein Bad mit Badewanne gehört nicht zu den wichtigsten Ausstattungskriterien. Lediglich sieben Prozent legen besonderen Wert auf ein Wannenbad.

Bestandsimmobilien vor Neubau

Bei der Frage nach Alt- oder Neubau liegen Bestandsimmobilien leicht vorn. Rund 57 Prozent der Immobilienkäufer bevorzugen Altbauwohnungen. Insbesondere in Berlin sind sie  begehrt. In der Bundeshauptstadt ziehen 80 Prozent der Befragten Gebäude vor, die vor 1919 errichtet worden sind.

Niedriger Energieverbrauch sehr wichtig

Bei den technischen Merkmalen liegt der niedrige Energieverbrauch an erster Stelle. Für über 72 Prozent der Befragten ist dies sehr wichtig. Ein guter Schallschutz ist für mehr als die Hälfte der potenziellen Kaufinteressenten ein wichtiges Kaufkriterium.

Eine eigenständige Energieerzeugung wie etwa ein Blockheizkraftwerk ist für eine Minderheit entscheidend bei der Immobiliensuche. Nicht einmal fünf Prozent erachten dies als wichtig.

Für die Umfrage “Wohntrends bei Kaufinteressenten” wurden rund 1.500 Makler deutschlandweit zu den wichtigsten Kriterien ihrer Kunden für ihre Wunschwohnung befragt.

 

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BGH: Baumschatten ist kein Eingriff ins Eigentum

Bäume dürfen Schatten werfen, auch wenn es dem Nachbarn nicht gefällt. So ließe sich das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom vergangenen Freitag etwas flapsig zusammenfassen (Az. V ZR 229/14).

Die Kläger bewohnen seit rund 25 Jahren einen Reihenhausbungalow, dessen Garten an ein öffentliches Grundstück grenzt. Zwei auf diesem stehende Eschen sind im Laufe der Jahre – völlig überraschend – gewachsen, sodass sie nun den Garten der Kläger verschatten. Deshalb sollten sie weg. Erholung sowie Hege und Pflege von Bonsai-Kulturen seien nicht mehr möglich, argumentierten die Kläger.

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Dem Ansinnen erteilten jedoch die Richter aller Instanzen eine Absage. Der BGH stellte klar: Für einen Anspruch auf Beseitigung (§ 1004 Abs. 1 BGB) müsse das Eigentum der Kläger beeinträchtigt sein. Der “Entzug von Luft und Licht” reicht hierfür nicht. Die Abstandsflächen waren zudem mehr als doppelt so groß wie gesetzlich vorgeschrieben. Die Eschen dürfen also bleiben.

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In diesen Städten lohnt sich der Immobilienkauf besonders

Die Postbank hat sich erneut mit dem deutschen Immobilienmarkt beschäftigt. Laut einer aktuellen Studie der Privatbank stehen in drei Viertel der deutschen Städte und Landkreise bis 2030 mindestens stabile Wertentwicklungen voraus. Die ersten beiden Plätze gehen dabei an die üblichen Verdächtigen – dahinter folgen hingegen Regionen aus der zweiten Reihe.

Drei von vier deutschen Kreisen und Städten werden bis 2030 eine stabile Wertentwicklung hinlegen. Das ist das Ergebnis der Postbank-Studie „Wohneigentum 2015“. In etwa der Hälfte der 402 deutschen Kreise und Städte können Haus- oder Wohnungsbesitzer zudem davon ausgehen, die eigene Immobilie später mit Gewinn verkaufen zu können. Die Entwicklung dürfte aber nach wie vor ziemlich unterschiedlich verlaufen.

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Hamburg vor München

Zu den Favoriten gehören alte Bekannte. Im Vergleich der Städte mit den besten Zukunftschancen für Immobilien hat laut der Studie Hamburg die Nase vorn – dicht gefolgt von München. „Hamburg hat in den letzten Jahren immer weiter an Attraktivität gewonnen“, erläutert Dieter Pfeiffenberger, Bereichsvorstand der Postbank und zuständig für die Immobilienfinanzierung. Dahinter folgen mit Oldenburg, Bonn und Ingolstadt hingegen etwas überraschendere Kandidaten. Bei den Metropolen belegt zudem auch Stuttgart eine der vorderen Platzierungen. Berlin hingegen findet sich erst auf Platz 26.

Süden dominiert die Kreise

Bei den Landkreisen dominiert ein Bundesland klar und deutlich. Neun der zehn aussichtsreichsten Kreise liegen in Bayern. Platz 1 geht dabei an den Landkreis München. Ähnliche gute Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien finden Käufer zudem im Münchner Speckgürtel mit Landkreisen wie Ebersberg, Freising oder Erding. Erst auf Platz 10 rangiert mit Breisgau-Hochschwarzwald ein Kreis in Baden-Württemberg. Alle Top-Landkreise haben laut der Postbank eins gemeinsam: eine positive Bevölkerungsprognose, die den Bedarf an Wohnimmobilien steigen lassen dürfte.

Genau hinsehen in Ostdeutschland

Deutlich angespannter ist die Situation der Studie zufolge in den neuen Bundesländern. Einzelne Städte wie Jena oder Weimar sind zwar auch hier attraktiv. In vielen Teilen Brandenburgs, Sachsen-Anhalts, Thüringens und Mecklenburg-Vorpommerns sind die Bevölkerungszahlen aber rückläufig und damit die Gefahr eines Wertverlusts von Wohnimmobilien hoch. Wer hier ein Kaufobjekt suche, müsse sich sehr genau mit den Gegebenheiten vor Ort auseinandersetzen. (mh)

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Gassi gehen: Gemeinschaftsgarten ist für Hunde tabu

Ein Hund darf nicht in den Gemeinschaftsgarten einer Eigentümergemeinschaft urinieren (AG München 7.11.13, 483 C 33323/12 WEG). 

Zwei Geschwister bewohnen gemeinsam ein Haus in der Manzostraße in München-Allach. Die 51-jährige Schwester bewohnt den 1. Stock mit ihrem Ehemann und einem deutschen Schäferhund. Der 47-jährige Bruder bewohnt gemeinsam mit seiner Ehefrau das Erdgeschoß. Seit dem Jahr 2005 besteht die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die beklagte Schwester lässt den Hund immer wieder frei in dem gemeinschaftlichen Garten umherlaufen. Der Hund bellt den Bruder und seine Ehefrau oft aggressiv an. Außerdem verrichtet der Hund sein Geschäft in dem Gemeinschaftsgarten und er uriniert dort regelmäßig.

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Die Schwester ist der Meinung, dass das Koten des Hundes im Gemeinschaftsgarten erlaubt sei, sofern der Kot danach entfernt werde. Der Hund würde durch ihren Bruder und dessen Ehefrau provoziert, und würde sie deshalb anbellen. Der Hund habe ein ruhiges und ausgeglichenes Wesen und habe am 20.4.12 erfolgreich die Begleithundeprüfung abgelegt.

Da zwischen den Parteien der Streit nicht gütlich beigelegt werden konnte, verklagte der Bruder seine Schwester vor dem Amtsgericht München. Er beantragte unter anderem, seine Schwester zu verurteilen, dass sie es zu unterlassen hat, den Hund auf dem Grundstück und im Treppenhaus unbeaufsichtigt und ohne Leine und ohne Maulkorb laufen, urinieren und koten zu lassen.

Der zuständige Richter am Amtsgericht München gab dem Bruder im Wesentlichen Recht.

Die Schwester wurde unter Androhung eines Ordnungsgeldes von jeweils 250.000 Euro verurteilt, es zu unterlassen, dass der Hund ohne Maulkorb auf dem Grundstück oder im Treppenhaus herumläuft und dort uriniert. Der Kläger habe nach dem Gesetz einen Anspruch darauf, dass der Schäferhund nur angeleint und beaufsichtigt und nur mit einem Maulkorb auf dem Grundstück gehalten wird. „Hunde stellen, selbst wenn sie sonst harmlos sind, eine potentielle Gefahrenquelle dar.“, so das Urteil. Deshalb bestehe eine Aufsichtspflicht und Leinenzwang auf Gemeinschaftsflächen. Das Gericht hat ein Video in der Gerichtsverhandlung angeschaut, auf dem zu sehen ist, dass der Hund den Kläger und seine Ehefrau erheblich anbellt und von der beklagten Schwester kaum gebändigt werden konnte. Obwohl diese ihn zwischen ihre Beine genommen habe, hätte sie das Tier kaum davon abhalten können, auf den Kläger und seine Frau zuzulaufen. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass im Hinblick auf das aggressiv wirkende Verhalten des Hundes mit lautem Bellen und Zähne-Fletschen sowie im Hinblick auf die fehlende körperliche Beherrschung des Hundes durch die Beklagte es gerechtfertigt sei anzuordnen, dass der Hund auf dem Grundstück und im Treppenhaus einen Maulkorb als Vorsichtsmaßnahme tragen muss. Es müsse nicht erst abgewartet werden, dass es zu einer Beißattacke komme. Es komme nicht darauf an, ob der Kläger oder seine Frau zuvor den Hund gereizt haben. Denn selbst dann würde es nicht gerechtfertigt sein, dass sie von dem Hund gebissen werden. Es komme auch nicht darauf an, dass der Schäferhund die Begleithundeprüfung erfolgreich bestanden hat. Denn als Begleitperson ist in der Bescheinigung nicht die Beklagte benannt.

Das Gericht kommt weiter zu dem Ergebnis, dass der Kläger es nicht dulden muss, dass der Hund auf dem Grundstück uriniert. Es sei der Beklagten zuzumuten, mit dem Hund außerhalb des Grundstücks „Gassi“ zu gehen.

Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 10.7.2015

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Neue Zulassungsregeln für Immobilienmakler und Immobilienverwalter?

Das Bundeswirtschsaftsministerium will die Berufszulassung für gewerbliche Immobilienverwalter und -makler reformieren und hat dafür einen entsprechenden Referentenentwurf vorgelegt. Demnach sollen neue Mindeststandards eingeführt werden, wenn diese eine Gewerbeerlaubnis erhalten wollen.

Einem neuen Referentenentwurf des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWi) zufolge müssen WEG-Verwalter einen Sachkundenachweis, ihre Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung vorlegen, wenn sie eine Gewerbeerlaubnis erhalten wollen. Die Regelung ist ausschließlich für gewerbetreibende Wohnungseigentumsverwalter vorgesehen, Verwalter von Mietwohneinheiten und angestellte WEG-Verwalter fallen nicht darunter. Analoge Zulassungsvoraussetzungen sollen künftig auch für Immobilienmakler gelten.

Pflicht zur Mitarbeiterprüfung

Die Regelung ist ausschließlich für gewerbetreibende Wohnungseigentumsverwalter vorgesehen, Verwalter von Mietwohneinheiten und angestellte WEG-Verwalter fallen nicht darunter. Beschäftigt ein gewerblicher WEG-Verwalter zusätzliches Personal, haftet er gemäß dem Entwurf aber für diese. Er ist daher verpflichtet, die Qualifikation und Zuverlässigkeit derjenigen Mitarbeiter aktiv zu prüfen, die an der Verwaltertätigkeit mitwirken. Die „angemessene Qualifikation“ kann unter anderem durch Abschlüsse, Zertifikate und Schulungen privater Bildungsträger und Akademien erfolgen.

„Alte Hasen“ ausgenommen

Die Detailregelungen sollen nachfolgend in der Makler- und Bauträgerverordnung verankert werden. Die neuen Regeln dürften bereits zum 01.01.2016 in Kraft treten. Für „Alte Hasen“ ist eine Sonderregelung geplant, wonach WEG-Verwalter, die seit mindestens sechs Jahren ununterbrochen selbständig tätig sind, keine Sachkundeprüfung nachweisen müssen. Nach einer Übergangsphase von neun Monaten, haben gewerbliche Verwalter sechs Monate Zeit, sich von einer IHK-Sachkundeprüfung befreien zu lassen.

DDIV begrüßt Entwurf grundsätzlich…

In einer ersten Reaktion hat der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) den Entwurf grundsätzlich begrüßt, weil damit Verbraucherschutz und Qualifikation in der Wohnungsverwaltung erhöht werden. Schließlich habe sich der DDIV sich seit langem für Mindeststandards in der Immobilienverwaltung eingesetzt.

…sieht aber Nachbesserungsbedarf

Allerdings gebe es noch konkreten Nachbesserungsbedarf. So muss die Versicherungspflicht erweitert werden. Positiv sei zwar, dass die Vermögensschadenhaftpflicht-versicherung ein zentraler Bestandteil zur Absicherung der Haupt- und Nebenrisiken des Verwalteralltages ist. Der DDIV fordert aber, dass die Versicherungspflicht auf die Deckung gegen Personen- und Sachschäden auszuweiten und den Abschluss einer Betriebshaftpflichtversicherung vorzunehmen. Zudem fehle im Entwurf eine Erlaubnispflicht für Mietverwalter, die dieselbe wirtschaftlich hohe Verantwortung wie WEG-Verwalter tragen würden. Auch Weiterbildungspflichten würde der DDIV begrüßen. (mh)

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BGH: Gaststätte kein Laden – Kneipe muss nachts dicht machen

Dient eine Eigentumseinheit laut Teilungserklärung als Laden, darf dort grundsätzlich keine Gaststätte betrieben werden. Mit diesem Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) der Klage einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) stattgegeben, die sich gegen die nächtliche Nutzung einer ursprünglich als Laden ausgewiesenen Kneipe wandte. Jetzt muss das Lokal zumindest nach Mitternacht dicht machen.

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Die umstrittenen Räume waren in der Teilungserklärung als Ladenraum bezeichnet. Der Neffe der Eigentümerin eröffnete jedoch eine seit 2007 bis in den Morgen hinein geöffnete Gaststätte. Die WEG wollte nur eine Öffnung bis ein Uhr nachts hinnehmen, wie es vor 2007 üblich war, und beauftragte die Hausverwaltung, diese Forderung vor Gericht durchzusetzen. Erst vor dem für Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Senat des BGH hatte die WEG Erfolg.

Der Senat begründete sein Urteil damit, dass von der Gaststätte neue, eigenständige Störungen ausgingen, weil sie erst 2007 nachts öffnete, nachdem im Saarland die Sperrstunde aufgehoben worden war. Außerdem dürften die anderen Eigentümer nur so weit beeinträchtigt werden, wie es für eine typische Nutzung üblich sei. In dem Fall legten die Richter die Ladennutzung zugrunde und kamen zu dem Schluss, eine nächtliche Öffnungszeit komme schon deshalb nicht in Betracht, weil “die Wohnanlage der Parteien im Saarland gelegen ist und Läden dort – anders als Gaststätten – zur Nachtzeit geschlossen sein müssen.”

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