Erstbeschluss ungültig: Identischer Zweitbeschluss wirksam?

Die Wohnungseigentümern können über eine Angelegenheit so oft entschieden, wie es ihnen beliebt, solange sie die Beschlusskompetenz besitzen.

Wird ein Beschluss gerichtlich für ungültig erklärt, stellt dies kein Hindernis dar, erneut einen Beschluss mit gleichem Inhalt zu fassen.

LG Köln mit Urteil vom 21.06.2012 Aktenzeichen 29 S 225/11
Quelle: http://www.ibr-online.de

Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de

BGH: Für altes Gebäude gelten alte Schallschutz-Grenzwerte

Der erforderliche Schallschutz in einer Wohnungseigentumsanlage richtet sich grundsätzlich nach den Schutzwerten, die bei Errichtung des Gebäudes gültig waren. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch darauf, dass ein vorhandener, die Mindestanforderungen überschreitender Trittschallschutz beibehalten wird.

Hintergrund

Zwei Wohnungseigentümer streiten darüber, welchen Trittschallschutz der Eigentümer der oben liegenden Wohnung gewährleisten muss.
Das Gebäude wurde 1966 errichtet. Als der Eigentümer der Wohnung im 1. OG seine Wohnung erwarb, war die darüber liegende Wohnung im 2. OG in Wohnzimmer und Flur mit Teppichboden ausgelegt. Nachdem der Mieter ausgezogen war, ersetzte der neue Mieter den Teppichboden im Wohnzimmer durch Laminat und im Flur durch Fliesen. Der neue Belag wurde jeweils auf einer Schallschutzmatte auf dem ursprünglich vorhandenen Parkettfußboden verlegt. In den übrigen Räumen befindet sich unverändert ein Fliesenbelag.
Die Eigentümer der unteren Wohnung bemängeln, dass es seit der Entfernung des Teppichbodens in ihrer Wohnung zu unzumutbaren Lärmbelästigungen durch Tritt- und Luftschall komme. Sie verlangen, dass der Eigentümer der oberen Wohnung einen verbesserten Trittschallschutz einbaut.

Entscheidung

Der Eigentümer der oberen Wohnung kann keinen verbesserten Schallschutz verlangen.
Maßstab für die sich zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des Schallschutzes ergebenden Pflichten ist § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen, wozu auch der Oberbodenbelag gehört, nur so Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Dabei muss ein Wohnungseigentümer für die Aktivitäten seines Mieters einstehen.
Für die Beurteilung ist hier die DIN 4109 heranzuziehen. Zwar bezeichnet die Regelung nur – zudem rechtlich unverbindliche – Mindestanforderungen, die zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen an den Schallschutz im Hochbau gestellt werden. Der DIN 4109 kommt gleichwohl ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtigungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben.
Errichtungszeitpunkt ist maßgeblich
Maßgeblich ist hier die Ausgabe von 1962 der DIN 4109, da sich der durch den Eigentümer zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten richtet. Spätere Änderungen der Werte, wie sie durch die Neufassung der DIN 4109 im Jahr 1989 vorgenommen wurden, bleiben auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer ohne Auswirkungen. Denn andernfalls wäre ein Wohnungseigentümer zur Vermeidung ansonsten drohender Ansprüche der übrigen Wohnungseigentümer gehalten, bei einer Erhöhung des Schutzniveaus den vorhandenen Schallschutz durch nachträgliche Maßnahmen zu verbessern. Eine derartige Verpflichtung sieht das Gesetz indes nicht vor.

Renovierung gibt keinen Anspruch auf besseren Schallschutz

Der Umstand, dass die Mieterin den vorhandenen Bodenbelag durch einen anderen ersetzt hat, rechtfertigt es nicht, die zur Zeit der Durchführung der Maßnahme geltende Ausgabe der DIN 4109 heranzuziehen. Der Austausch des Bodenbelags betrifft ausschließlich die Ausstattung der Wohnung. Nachhaltige Auswirkungen auf die Gebäudesubstanz ergeben sich insoweit jedenfalls dann nicht, wenn in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke – wie hier – nicht eingegriffen wird. In diesem Fall bleiben die Anforderungen an den Schallschutz unverändert. Eine bei den übrigen Wohnungseigentümern etwa vorhandene Erwartung, aufgrund der Renovierungsarbeiten seien die nunmehr geltenden Schallschutzwerte einzuhalten, wird – anders als bei einer baulichen Veränderung des Gebäudes – nicht durch hinreichende äußere Umstände begründet.
Auch der Umstand, dass in der oberen Wohnung bislang ein Teppichboden verlegt war, hat für den Schallschutz keine Bedeutung. Allerdings kann sich im Einzelfall ein höheres Schutzniveau ergeben, als es durch die DIN 4109 festgelegt wird. Voraussetzung hierfür ist, dass der Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz zu entnehmen sind, die über den Mindeststandard hinausgehen, oder dass die Wohnanlage aufgrund tatsächlicher Umstände, wozu etwa die bei ihrer Errichtung vorhandene Ausstattung oder das Wohnumfeld zählen, ein besonderes Gepräge erhalten hat.
Das ist hier indes nicht der Fall. Der Teppichboden wurde erst nach Errichtung des Gebäudes verlegt. Auf die Beibehaltung der dadurch geschaffenen Schallsituation haben die Eigentümer der unteren Wohnung schon deshalb keinen Anspruch, weil sich die Ausstattung im Hinblick darauf, dass der Eigentümer in der Wahl des Bodenbelags frei ist, letztlich als zufällig erweist.
Das gilt selbst dann, wenn der Belag über lange Zeit in der Wohnung belassen wurde und wenn der Schallschutz mit diesem Belag höher war. Hierdurch wird der Eigentümer in seiner Freiheit, was die künftige Ausgestaltung seines Sondereigentums betrifft, nicht eingeschränkt. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen Trittschallschutzes, es gibt nur einen Anspruch darauf, dass sich der Trittschall im Rahmen der schallschutztechnischen Mindestanforderungen hält.

(BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 195/11)

Quelle

Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de

BGH: Mieter kommt auch in Verzug, wenn er sich über Mangelursache irrt

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands kündigen, wenn der Mieter die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet.

Hintergrund

Die Vermieter eines Einfamilienhauses verlangen von den Mietern nach einer fristlosen Kündigung die Räumung des Hauses.
Im Dezember 2008 bemängelten die Mieter, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden. Bei einem Ortstermin im Dezember 2008 erklärten die Vermieter, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter dafür verantwortlich sei. Die Mieter verfügten über zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen.
Die Mieter minderten die vertraglich vereinbarte Bruttomiete von monatlich 1.550 Euro für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um 20 Prozent (310 Euro monatlich). Am 7.1.2010 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands von 3.410 Euro fristlos.
Im Räumungsprozess vor dem Amtsgericht ergab ein Sachverständigengutachten, dass die Mietsache keinen Mangel aufweist. Das Amtsgericht verurteilte die Mieter im Mai 2010 zur Räumung. Daraufhin glichen die Mieter im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli 2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Im Februar 2011 zahlten die Mieter sämtliche noch offenen Mietrückstände.
Entscheidung
Die Mieter müssen das Haus räumen. Die fristlose Kündigung war wirksam, weil die Mieter die Mietrückstände zu vertreten hatten und ist auch nicht durch den späteren Ausgleich der Rückstände unwirksam geworden.
Auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB hat der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das ist der allgemeine Sorgfaltsmaßstab. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt.
Mieter kann in Zweifelsfällen unter Vorbehalt zahlen
Wenn der Mieter Zweifel an der Mangelursache hat, kann er die Miete unter Vorbehalt zahlen. Dann bleibt ihm die Möglichkeit, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.
Vorliegend konnte der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Mieter verneint werden. Ihnen musste sich die Vermutung aufdrängen, dass die Aquarien und das Terrarium zu einer höheren Luftfeuchtigkeit im Haus führen und sie dementsprechend häufiger hätten lüften müssen.
Zahlung außerhalb der Schonfrist
Die Mieter haben die Rückstände erst im Februar 2011 vollständig gezahlt. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage) erfolgte, blieb die Kündigung vom 7.1.2010 wirksam. Die Mieter müssen das Haus daher räumen.

(BGH, Urteil v. 11.7.2012,  VIII ZR 138/11)

Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de

BGH: Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung verjährt nicht

Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung unterliegt grundsätzlich nicht der Verjährung.

Hintergrund
Die Eigentümer einer Dachgeschosswohnung streiten mit den übrigen Wohnungseigentümern über den Bau einer Feuertreppe. Die Eigentümer haben die Wohnung im Jahr 2005 erworben. Ursprünglich war die Wohnung mit der daneben liegenden Wohnung zu einer Einheit verbunden. Aufgrund der Trennung verfügt die Wohnung nicht mehr über einen zweiten Rettungsweg. Das Bauaufsichtsamt beanstandete dies im April 2008 und genehmigte den Bau einer Außenspindeltreppe.
In einer Eigentümerversammlung lehnte die Eigentümergemeinschaft den Antrag der Dachgeschoss-Eigentümer ab, die von einem Architekten geplante Feuertreppe zu errichten. Diesen Beschluss haben die Dachgeschoss-Eigentümer angefochten und beantragt, die anderen Eigentümer zur Zustimmung zu verurteilen. Da die beklagten Eigentümer der Auffassung sind, die genaue Ausgestaltung eines Rettungsweges sei Sache der Eigentümergemeinschaft, haben die Dachgeschoss-Eigentümer im Laufe des Verfahrens hilfsweise beantragt, die übrigen Eigentümer zu verurteilen, dem Antrag zuzustimmen, dass die Eigentümergemeinschaft einen fachgerechten Rettungsweg anbringt. Das Landgericht hat die beklagten Eigentümer dem Hilfsantrag gemäß verurteilt.
Der BGH hatte u.a. darüber zu entscheiden, ob ein eventueller Anspruch der Dachgeschoss-Eigentümer verjährt ist.

Entscheidung
Ein eventueller Anspruch der Dachgeschoss-Eigentümer ist nicht verjährt.
Die Einhaltung der Brandschutzvorschriften entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Ist eine Maßnahme im Interesse einer ordnungsmäßigen Verwaltung notwendig, erfordert diese ständig ihre Durchführung.
Das Gemeinschaftseigentum muss instandgesetzt werden, auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauert. Eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung kann nicht verjähren.
Dies folgt auch aus dem Zweck der Verjährungsvorschriften. Die Verjährung soll den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären kann, weil ihm Beweismittel für etwa begründete Einwendungen abhandengekommen oder Zeugen nicht mehr auffindbar sind. Diese Erwägungen treffen auf den Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nicht zu. Eine Beweisnot der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer ist auszuschließen. Denn der einzelne Wohnungseigentümer will mit der Durchsetzung des Anspruchs nach § 21 Abs. 4 WEG eine ordnungsgemäße Verwaltung für die Zukunft sicherstellen.
Da vorliegend noch zu klären ist, ob auch der Hilfsantrag zuvor in einer Eigentümerversammlung hätte behandelt werden müssen, hat der BGH den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

(BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 177/11)

Quelle

Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de

BGH: WEG muss keinen Sanierungsplan aufstellen

Es liegt im Ermessen der Wohnungseigentümer, ob sie für die Sanierung eines Altbaus einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellen oder sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen zu beschließen.

Hintergrund
Ein Wohnungseigentümer beantragte in einer Eigentümerversammlung im Oktober 2009 die Aufstellung eines verbindlichen Sanierungsplans für das gemeinschaftliche Gebäude für den Zeitraum 2010 bis 2014. Das Gebäude ist ca. 100 Jahre alt. Die übrigen Miteigentümer lehnten den Antrag ab.
Hiergegen wendet sich der Eigentümer mit der Anfechtungsklage. Zugleich beantragt er, die anderen Eigentümer zu verurteilen, der Aufstellung eines Sanierungsplans zuzustimmen.

Entscheidung
Die Klage bleibt ohne Erfolg. Der Eigentümer hat keinen Anspruch auf Beschluss eines Sanierungsplans.
Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann der Eigentümer verlangen, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Sind die Wohnungseigentümer nicht durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss gebunden, können sie unter mehreren geeigneten Maßnahmen nach billigem Ermessen auswählen. Ein Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme entsteht lediglich dann, wenn allein diese ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Zur Planung und Koordinierung verschiedener Arbeiten kann sich die Eigentümergemeinschaft eines Sanierungsplans bedienen. Soweit es um die Prognose der anstehenden Maßnahmen im Sinne einer Bedarfsermittlung geht, ist es Aufgabe des Verwalters, einen solchen Plan zu erstellen und zu führen.
Einen verbindlichen Sanierungsplan, wie ihn der klagende Eigentümer anstrebt, hat dagegen die Eigentümerversammlung zu beschließen. Diese kann mittels einer Prioritätenliste, die bei neuen Erkenntnissen gegebenenfalls aktualisiert werden muss, eine sachgerechte Planung über einen längeren Zeitraum hinweg vornehmen. Ob ein solcher Plan beschlossen wird, steht ebenso wie seine spätere Fortentwicklung grundsätzlich im Ermessen der Gemeinschaft.
Ein darauf gerichteter Anspruch besteht ausnahmsweise, wenn aufgrund besonderer Umstände nur ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Solche außergewöhnlichen Umstände konnte der BGH im vorliegenden Fall nicht feststellen.

(BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11)

Quelle

Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de

BGH: Neuer Beschluss über bestehende Schuld ist nichtig

Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Hintergrund
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von Miteigentümern eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung 2007. Die beklagten Eigentümer haben am 24.5.2006 das Eigentum an einer Eigentumswohnung und einem Stellplatz in der Anlage erworben.
In der Jahresabrechnung 2007 sind unter der Bezeichnung „Abrechnung 2006“ Rückstände aus dem Jahr 2006 von 214,42 Euro für die Wohnung und 500,78 Euro für den Stellplatz enthalten. Die Rückstände stammen teilweise aus der Zeit vor Eigentumserwerb, teilweise aus der Zeit danach.
Der BGH hatte zu entscheiden, ob die Eigentümer aufgrund der Jahresabrechnung 2007 verpflichtet sind, die Rückstände aus dem Jahr 2006 zu zahlen.
Entscheidung
Der BGH gibt den beklagten Wohnungseigentümern Recht. Der Beschluss über die Jahresabrechnung 2007 ist nichtig, soweit darin Rückstände aus dem Jahr 2006 enthalten sind.
Beitragsrückstände sind kein zulässiger Bestandteil einer Jahresabrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG. Diese ist auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahrs unter Berücksichtigung der Vorschüsse, die die Eigentümer gezahlt haben, beschränkt.
Dem entspricht es, dass der Beschluss über eine Jahresabrechnung nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, welcher die im Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze), anspruchsbegründend wirkt. Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse entstanden sind, lässt der Beschluss unberührt. Dies gilt nicht nur für die in dem Wirtschaftsplan des abzurechnenden Jahres beschlossenen und damit nach § 28 Abs. 2 WEG geschuldeten Vorschüsse, sondern auch für Zahlungsverpflichtungen, die durch die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der Vorjahre begründet worden sind.
Keine Beschlusskompetenz für „alte“ Rückstände
Werden dennoch Vorjahresrückstände in eine Jahresabrechnung einbezogen, ist dies kein bloßer Abrechnungsfehler, sondern die Abrechnung ist insoweit nichtig. Für die Aufnahme abrechnungsfremder Bestandteile in die Abrechnung fehlt den Eigentümern die Beschlusskompetenz.
Soweit der Abrechnungsbeschluss die beklagten Eigentümer verpflichtet, rückständige Beiträge zu zahlen, die vor ihrem Eigentumserwerb fällig geworden und daher vom Voreigentümer zu tragen sind, würde den jetzigen Eigentümern eine nicht bestehende Erwerberhaftung auferlegt. Die Haftung eines Erwerbers für Rückstände seines Rechtsvorgängers kann aber nur durch Vereinbarung, nicht durch Beschluss begründet werden. Ein solcher Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Rückständige Beiträge aus dem Jahr 2006, die nach Eigentumserwerb fällig geworden sind, haben ihre Grundlage entweder im Wirtschaftsplan 2006 oder der Abrechnung 2006. Eine erneute Beschlussfassung hierüber  in der Abrechnung 2007 wäre eine Neubegründung einer bestehenden Schuld. Hierzu haben die Eigentümer keine Beschlusskompetenz, sodass der Beschluss insoweit nichtig ist. Anderenfalls könnten die Eigentümer durch Aufnahme aller rückständigen Beiträge in die jeweils aktuelle Jahresabrechnung die Vorschriften über die Verjährung durch Mehrheitsbeschluss faktisch außer Kraft setzen. Das aber fällt ebenso wenig in ihre Zuständigkeit wie die Begründung einer gesetzlich nicht vorgesehenen Haftung eines Wohnungseigentümers durch Mehrheitsbeschluss.
(BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 147/11)

Quelle

Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de

BGH: Im Zweifel ist WEG für Fensteraustausch zuständig

Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

Hintergrund
Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft streiten darüber, wer für einen Fensteraustausch zuständig ist. Gemäß § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. Im räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden:

  • Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen.
  • Behebung von Glasschäden
  • Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden.

In diesem Zusammenhang heißt es, soweit dabei die Außenansicht betroffen werde, sei eine einheitliche Ausführung unabdingbar; daher sei die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden Sache der Eigentümergemeinschaft.
In einer Wohnung traten Feuchtigkeitsschäden auf. Ein Gutachter stellte feste, dass ein Dachflächenfenster ausgetauscht werden müsse. In einer Eigentümerversammlung lehnten die Wohnungseigentümer ab, das Fenster auf Kosten der Gemeinschaft auszutauschen. Hiergegen wendet sich der betroffene Eigentümer.

Entscheidung
Der BGH gibt dem Eigentümer Recht. Die Eigentümergemeinschaft muss das Dachflächenfenster auf ihre Kosten austauschen.
Die Fenster nebst Rahmen stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Das hat zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist und die damit verbundenen Kosten tragen muss. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.
Eine abweichende Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten enthält § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung. Ausdrücklich wird dort nur die “Erneuerung des Außenanstrichs”, nicht aber die vollständige Erneuerung der Fenster geregelt. Die erforderliche eindeutige Zuweisung auch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer lässt sich der Gemeinschaftsordnung nicht entnehmen.
Für eine Zuständigkeit des Sondereigentümers für die Erneuerung spricht zwar auf den ersten Blick, dass ihm nicht nur der Innenanstrich und die Behebung von Glasschäden, sondern auch die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen obliegen. Im gesetzlichen Sprachgebrauch umfasst die Instandhaltung und Instandsetzung auch einen Austausch. Die Auslegung der differenzierten Regelung in ihrem Gesamtzusammenhang spricht aber dafür, dass der Begriff der Instandhaltung und Instandsetzung enger gemeint ist und nicht die vollständige Erneuerung, sondern nur die übliche Pflege, die Wartung und die Reparatur der vorhandenen Fenster erfasst. Denn die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen wird der Eigentümergemeinschaft zugewiesen.
Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist; behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen. In der hier verwendeten Klausel ist dieser Zweck sogar ausdrücklich festgehalten worden, weil eine einheitliche Ausführung von Maßnahmen, die die Außenansicht betreffen, als “unabdingbar” bezeichnet und der Außenanstrich aus diesem Grund der Gemeinschaft zugewiesen wird.

(BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11)

Quelle

Hausverwaltung Gottschling, Essen
www.gottschling-immobilien.de
kontakt@gottschling-immobilien.de